Na wstępie konieczne jest doprecyzowanie, bo hasło „projekt technologii” bywa używane w różnych znaczeniach. W niniejszym artykule pojęcie „projekt technologii” dotyczy opracowania projektowego w zakresie rozwiązań higieniczno-sanitarnych, odnoszącego się do obiektu budowlanego jako całości lub jego wydzielonej części, w szczególności lokalu użytkowego.
Czym jest projekt technologii
Projekt technologii to opracowanie, którego celem jest zapewnienie wymaganych warunków pracy i użytkowania obiektu lub lokalu w zakresie wymagań higieniczno-sanitarnych. W praktyce jest ono najczęściej wykorzystywane przy uzgodnieniach, opiniowaniu lub odbiorach związanych z działalnością, dla której obowiązują szczególne wymagania sanitarne, a także w toku kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej.
Na projekt technologii składa się część graficzna oraz część opisowa. Część graficzna obejmuje zwykle zagospodarowanie i układ funkcjonalno-przestrzenny wraz z wyposażeniem i urządzeniami, a także podstawowe informacje o powiązaniach instalacyjnych. Część opisowa przedstawia założenia i sposób funkcjonowania, w tym rozwiązania, które zapewniają spełnienie wymagań higieniczno-sanitarnych.
Opracowanie najczęściej przygotowuje architekt przy współpracy z osobą posiadającą specjalistyczną wiedzę i uprawnienia, w zależności od rodzaju działalności, skali i stopnia złożoności przedsięwzięcia.
Celem projektu technologii jest zapewnienie warunków bezpiecznych i zgodnych z wymaganiami dla pracowników oraz osób korzystających z usług, w tym w zakresie organizacji procesów, wyposażenia, możliwości utrzymania czystości, gospodarki odpadami oraz właściwego zaplecza higieniczno-sanitarnego. Istotnym aspektem jest również zapewnienie dostępności, rozumianej jako możliwość korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami.
Kiedy potrzebny jest projekt technologii
Opracowanie określane jako „projekt technologii” stanowi najczęściej załącznik do projektu budowlanego albo dokumentacji związanej ze zmianą sposobu użytkowania. Najprościej ujmując, jest potrzebne wszędzie tam, gdzie planowana funkcja wprowadza specyficzne warunki higieniczno-sanitarne, od małego lokalu usługowego po obiekty o bardziej złożonych procesach i wymaganiach.
W zależności od etapu i kontekstu przedsięwzięcia
Dla obiektu projektowanego
Projekt technologii powstaje równolegle z innymi opracowaniami już na etapie koncepcji. Proces jest prostszy, ponieważ projektant dysponuje większą elastycznością, a rozwiązania higieniczno-sanitarne można od razu skoordynować z wymaganiami bezpieczeństwa pożarowego oraz pozostałymi przepisami techniczno-budowlanymi.
Dla obiektu istniejącego
Proces zwykle komplikuje się o weryfikację parametrów istniejącego budynku i lokalu oraz ich zgodności z planowaną funkcją. W praktyce projekt technologii dla lokalu rzadko dotyczy wyłącznie samego wnętrza, ponieważ zmiana sposobu użytkowania wymaga oceny w szerszym kontekście całego obiektu lub co najmniej jego strefy pożarowej. Lokale często znajdują się w budynkach powstałych w innych realiach przepisowych i standardach technicznych, a wymagane dostosowania mogą wykraczać poza granice wynajmowanej powierzchni.
Dlaczego najem lokalu czasem bywa „miną” organizacyjno-kosztową
Podczas podpisywania umowy najmu najemca często zakłada, że uruchomienie lokalu sprowadza się do aranżacji wnętrza i przygotowania „projektu technologii” w obrębie lokalu. Tymczasem procedura zmiany sposobu użytkowania oraz uzyskanie wymaganych uzgodnień i opinii wymusza podejście kompleksowe. Niejednokrotnie dopiero na etapie weryfikacji okazuje się, że dla legalnego i bezpiecznego funkcjonowania lokalu konieczne są roboty w częściach wspólnych budynku oraz dostosowania w zakresie ochrony przeciwpożarowej.
W skrajnych przypadkach wymagane bywa uzyskanie odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, co wiąże się z dodatkowymi opracowaniami sporządzanymi przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, często we współpracy z rzeczoznawcą budowlanym. Sama dokumentacja generuje dodatkowy koszt, a dodatkowo należy liczyć się z kosztami robót budowlanych i instalacyjnych wynikających z konieczności dostosowania obiektu.
Błędnym założeniem najemcy bywa przekonanie, że skoro właściciel lub zarządca oferuje lokal do wynajęcia, to lokal „z definicji” nadaje się do adaptacji pod dowolną funkcję. W praktyce obowiązek wykazania możliwości spełnienia wymagań i przygotowania dokumentacji bardzo często spoczywa na najemcy, a gdy ujawnią się istotne uwarunkowania i koszty wykraczające poza samą adaptację, do uruchomienia lokalu nie dochodzi.
Nie w każdym przypadku zmiana sposobu użytkowania jest możliwa
Planowana funkcja musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Niezależnie od tego, możliwość przeprowadzenia procedury bywa ograniczona przez uwarunkowania techniczne, w tym między innymi:
- stan techniczny obiektu lub lokalu,
- parametry techniczne, w szczególności wysokość i powierzchnie pomieszczeń,
- wymagania w zakresie bezpieczeństwa pożarowego,
- wymagania oświetlenia, w tym światłem dziennym, oraz wymagania oświetlenia sztucznego,
- poziom posadzki względem przyległego terenu,
- sposób działania wentylacji lub brak możliwości jej zapewnienia,
- możliwość zapewnienia pomieszczeń higieniczno-sanitarnych o wymaganych parametrach,
- możliwość zapewnienia dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami.
Znaczenie mają także uwarunkowania zewnętrzne, między innymi:
- dojazd i dostępność komunikacyjna,
- zapewnienie wymaganej liczby miejsc postojowych, w tym miejsc dla osób z niepełnosprawnościami,
- zapewnienie miejsca gromadzenia odpadów stałych.
Każdy z powyższych aspektów należy ocenić w odniesieniu do planowanej funkcji i przepisów szczegółowych. Sama procedura w starostwie lub urzędzie miasta wymaga podejścia indywidualnego. W wielu przypadkach już na wstępie można ocenić, czy dana procedura ma realne szanse powodzenia, co pozwala uniknąć zbędnych kosztów, czasu i stresu.
Niniejszy tekst ma charakter informacyjny i porusza jedynie kluczowe zagadnienia związane z projektami technologii, w tym najczęstsze okoliczności ich opracowania oraz procedury, z jakimi są powiązane. Proces przygotowania projektu budowlanego, a także kompletowania dokumentacji wymaganej do przeprowadzenia zmiany sposobu użytkowania stanowi zagadnienie rozległe i wielowątkowe.
Zakres projektu technologii oraz wymaganych uzgodnień i opinii każdorazowo zależy od rodzaju planowanej działalności, uwarunkowań konkretnego obiektu i stanu istniejącego. Z tego względu przed podpisaniem umowy najmu lub rozpoczęciem adaptacji zaleca się wykonanie wstępnej analizy wykonalności, która pozwala ocenić realny zakres dostosowań, ryzyka formalne oraz szacunkowe koszty całego procesu.